房地产开发企业会计实务和税收 及政府部门的相关操作流程

购地时交：耕地占用税25元/平方米（非耕地不交）
印花税：土地成交价的万分之五
契税： 土地成交价的4%

房地产会计属于比较难的一个，因为其周期比较长，成本核算比较麻烦，不知道是否对你有参考。
1、开发成本。这科目相当于工业企业的生成成本科目，但有所区别，房地产企业在经营过程中，能按项目分开的费用就放在开发成本科目，在实际操作中，你需要在这科目下面先按土地、楼号开设“商品性土地”、“XX公寓楼”等相关的二级别科目，然后在二级科目下面分别设“建筑工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间接费”等三级科目。
2、开发产品。这科目相当于工业企业的产成品科目，用法和产产品科目是一样的，但也还是有区别的，这区别在后面给你分析。
3、销售成本（主营业务成本）。这科目和工业会计是一样的。
4、销售收入（主营业务收入）。这科目和工业会计也是一样，不过就是归集时间不一样。
5、开发间接费用。这科目是类似工业会计的制造费用。
对房地产企业来说，这几个科目比较常用，我就先给你说下这几个科目的具体使用。
房地产企业都是征地或拍下一块地，然后对这地进行三通一平，然后起楼，起好了才能卖商品房。
征地的费用、三通一平的费用因为都是针对一整块地来说，所以都直接作为“开发成本－土地成本”，也可以作为“开发间接费用”，都一样的，一般为了区分，都计“开发成本－土地成本”（具体原因后面会说到），不管是用哪个科目，后面都要进行分配，分配方法是按各楼占地面积来分配，就是把总费用×各楼的占地面积÷∑（各楼的占地面积），得到的数计到“开发成本－XX楼商品土地成本”。
然后在起楼的时候，相关的费用由于能分得比较清楚，这时候各栋楼的费用就分别计到“开发成本－XX楼建筑工程费”、“开发成本－XX楼基础设施费”。
对于配套设施，比如水、电、道路等，也是针对整个土地来说的，所以先计“开发成本－配套设施费”，然后根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼配套设施费”中去。
对于开发过程中的借款利息等不能明确属于哪栋楼的费用，一般计到“开发间接费用”，然后也根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼开发间接费”中去，因为“开发间接费用”要用来核算这些内容，所以一般就不用来核算购买费用这内容了。
等开发成本归集好了以后，就按楼号把“开发成本”的内容全部结转到“开发产品”科目。
“开发产品”科目的内容也是不能直接转到销售成本的，只有等商品房销售完成后才能转到销售成本，而且也不能全部转到销售成本的，只能是按比例转，公式是：开发产品×已售面积÷可售面积，其中已售面积是指卖出去的商品房建筑面积，可售面积是商品房的总面积，一般是针对一栋楼来计算的。
对于房地产企业来说，收到钱不一定就是实现了销售，因为还有一个是否完工的问题，在商品房没有完工前，取得的收入都是预售收入，只有完工以后才是销售收入，对于预售收入，可以挂在“预收账款”，等实现了完工以后才转到“销售收入”。
对于房地产企业产品的完工界定有三个标准：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象），只要有这三条件之一的就视同完工产品。
税收：营业税：收入*5%
城建税、堤防费、地方教育费附加、教育费附加3%：分别是营业税的5%、2%、2%、3%
土地增值税：140平方米以下预征1.5%;140平方米以上预征3%
土地增值税清算时：
有关土地增值税的扣除项目:
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
上述“扣除项目”，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（ (2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《 人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。