哪些行为不需要缴纳土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，征税面广，采用扣除法和评估法计算增值额，实行超额累进税率，按次征收。 对土地增值税的筹划，可以结合“营业税的税收筹划”中有关“销售不动产”和“转让无形资产”两个项目的筹划。这里主要让大家明白两点内容：一是正确掌握哪些经济行为不属于土地增值税的征税范围；二是如何用足用活土地增值税政策。 一、 税法对土地增值税的征税范围作了明确规定，下列经济行为不属于土地增值税的征收范围，不征土地增值税。纳税人应当正确判定。 1.以继承、赠与方式转让房地产的，属于无偿转让房地产的行为，不属征收土地增值税的范围。 2.房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属征收土地增值税的范围。 3.房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 4.房地产交换。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 5.以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产——作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 6.合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 7.企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 8.房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 9.房地产的评估增值。房地产的评估增值，没有发生房地权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 10.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。 此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《实施细则》规定免征土地增值税。 掌握上述规定对于土地增值税进行筹划十分关键。比如，两个关联企业之间交换房地产，按规定双方都应缴纳土地增值税，但如果采取股权投资的方式，则双方都无需缴纳土地增值税。即双方均以不动产向对方投资，按照不动产的评估价计算持有对方的股权比例。从整个集团利益来看，根本没有任何损失。