房地产企业税收风险

在土地取得环节存在4个风险点：
1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大;
2.没有在签订土地、房屋权属转移合同10天内申报契税;
3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;
4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。
在规划设计环节存在3个风险点：
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响;
6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;
7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
在融资环节存在6个风险点：
8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账;
9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据;
10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支;
11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行;
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题;
13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。
在工程建设开发环节存在4个风险点：
14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税;
15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票;
16.签订建安合同后未足额缴纳印花税;
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
在预售环节存在9个风险点：
18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税;
19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税;
20.预售合同没有足额及时缴纳印花税;
21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入;
22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金;
23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税;
24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税;
25.装修收入没有申报纳税;
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
在清算环节存在4个风险点：
27.取得的发票不合规，比如 具方与合同方、收款方不相符;
28.购买虚假发票虚增成本;
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税;
30.关联方交易定价不合理等。

项目公司设立方式未考虑税收因素

★风险描述：

房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

♥重点提醒：

财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

以上三个条件须同时满足，否则将影响增值税的差额计算缴纳。