土地增值税税率

　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
　　举例：

　　]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：
　　扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
　　增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
　　增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
　　应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元
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1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%，纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

扩展资料：
注意事项：
我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同，其适用的税率就不同。在收入不变的情况下，开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分，其金额越高，应纳税额越小，反之应纳税额越大。
因此纳税人应尽可能扩大费用列支比例，以节约税款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要时适当减少费用开支效果可能更好。
参考资料来源：百度百科-土地增值税

土地增值税是按照增值率分级别计征的，没有固定一个税率。
《土地增值税暂行条例》
第七条
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

档次 级 距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 说 明
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额30% 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5%
3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35%

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

土地增值税预征率

一、应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。
二、扣除项目的确定
（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。
（二）房地产开发成本（适用新建房转让）
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
三）房地产开发费用（适用新建房转让）
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法（P187新增）。也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上述1或2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：
企业状况可扣除税金详细说明
房地产
开发企业（1）营业税
（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产
开发企业（1）营业税
（2）印花税
（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）
（注意房地产开发企业和非房地产开发企业，可扣除的税金在印花税的处理上有区别）
（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
1.“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。——P188
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
P188新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（这条规定很重要）
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

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