房地产企业增值税预缴税款何时抵减应纳税额

建筑企业、房地产开发企业预缴增值税比较
　　一、建筑企业
　　国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告
　　预缴规范：
　　第四条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：
　　（一）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。
　　（二）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
　　（三）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
　　第五条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：
　　（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
　　（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
　　纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
　　纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
　　抵减时间规范：
　　第八条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
　　法律责任：
　　第十二条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《 人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
　　二、房地产开发企业
　　国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
　　预缴规范：
　　第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
　　第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
　　第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
　　第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
　　第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款
　　抵减时间规范：
　　第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　法律责任：
　　第二十八条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《 人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理.
　　区别点：
　　1、预缴目的不同：
　　建筑企业是为了空间上的平衡（即平衡住所地、建筑服务发生地税负）
　　房地产开发企业是时间上的平衡，保证开发期税款均衡入库，避免在项目开发期税负不均；
　　2、预缴公式有所区别
　　3、预缴地不同：建筑企业明确预缴地在建筑服务发生地；
　　房地产开发企业为主管国税机关
　　抵减时间规范：
　　抵减时间不同，建筑服务因预缴与纳税申报系同一期间，故预缴可以在当期应纳税额中抵减；
　　房地产开发企业，预缴与纳税义务时间不同，故只能在规定的纳税义务时间内抵减。
　　法律责任：
　　均需预缴，如果房地产开发企业将未完工项目预缴资金抵减当期应交增值税，实质为未预缴或完全履行预缴责任

近日，《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号，以下简称“39号公告”)发布，细化增值税改革具体政策措施。其中，最暖心的亮点之一就是允许生产、生活 业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额，即加计抵减政策。但是，你知道其中的十个细节吗?下面就让我们一起学习一下吧。
一要注意政策执行期间
是2019年4月1日至2021年12月31日
二要注意确认条件
生产、生活 纳税人是指
提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务(简称四项服务)
取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人
三要区分不同设立时间
2019年3月31日前设立的纳税人 自2018年4月至2019年3月期间的销售额(经营期不满12个月的 按照实际经营期的销售额)符合上述规定条件的 自2019年4月1日起适用加计抵减政策 2019年4月1日后设立的纳税人 自设立之日起3个月的销售额符合上述规定条件的 自登记为一般纳税人之日起适用加计抵减政策 四是确认的连续性 确定适用加计抵减政策后
当年内不再调整，以后年度是否适用
根据上年度销售额计算确定
五是准确计算加计抵减的基数
按照当期可抵扣进项税额的10%计提当期加计抵减额
不得从销项税额中抵扣的进项税额部分
不能作为计提的基数
已计提加计抵减额的进项税额按规定作进项税额转出的
应在进项税额转出当期相应调减加计抵减额
六要区分三种情况抵减
抵减前的应纳税额等于零的
抵减前的应纳税额大于零且大于当期可抵减加计抵减额的
抵减前的应纳税额大于零且小于或等于当期可抵减加计抵减额的
七要记住一个例外
出口货物劳务、发生跨境应税行为不适用加计抵减政策
兼营出口货物劳务、发生跨境应税行为
且无法划分不得计提加计抵减额的进项税额
需要按政策规定予以剔除
八是单独核算加计抵减
纳税人应单独核算加计抵减额的
计提、抵减、调减、结余等变动情况
九是首次需填表声明
在年度首次确认适用加计抵减政策时
需提交《适用加计抵减政策的声明》
同时兼营四项服务的
应按照四项服务中收入占比最高的业务在表中勾选确定所属行业
十是有始有终
加计抵减政策到期后
纳税人不再计提加计抵减额
结余的加计抵减额停止抵减