契税计税依据是成交价还是评估价？

但在办理产权过户缴纳契税时，征收机关认为企业购买土地使用权成交价款，低于征收机关确定的评估参考价，要求纳税人按评估参考价缴纳契税。那么，契税的计税依据到底是实际成交价，还是征收机关的评估参考价呢？另外，房地产企业受让土地使用权后，在开发土地过程中支付的拆迁补偿支出等费用，是否还要缴纳契税呢？《契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据为：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《 人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第九条规定，条例所称成交价格，指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。此外，《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）关于计税价格问题规定，根据《 人民共和国契税暂行条例》第四条第一项及《 人民共和国契税暂行条例细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。根据上述规定，企业购得土地使用权缴纳契税，应按实际成交价款作为计税依据，如价格偏低且无正当理由，才由征收机关参照市场价格核定。纳税人通过我国司法部门裁决、政府部门出让以及合法的拍卖企业拍卖等方式取得土地使用权，且成交价款也是按规定的程序、方法作价，其成交价款合理合法，即使与征收机关确定的评估价相比偏低，也是有非常充分的正当理由，只需按成交价款缴纳契税，无需按评估价核定征税。那么，房地产企业受让土地使用权后，发生的拆迁补偿费用是否需要缴纳契税呢？依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）关于明确国有土地使用权出让收入范围的规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。可见，房地产企业受让土地使用权支付的地价款中，应包含了土地征用和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等，以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的土地价款的具体范围也就是总成交价款，应以此为契税计税依据。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。如以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。有的地方政府出让土地使用权时，地面建筑物及其附着物没有及时进行拆迁或尚未拆迁完毕，但土地出让成交价款中包含了各项拆迁、安置补偿费等。房地产企业受让土地后，也应按土地出让成交价缴纳契税。但企业随后自己在拆迁补偿、安置补偿、开发过程中发生的费用，不应再作为计税金额缴纳契税。

都有可能，要看具体交易类型。
1.土地使用权出让、出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
4.以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益。
5.房屋附属设施征收契税依据
①不涉及土地使用权、房屋产权变动的不缴契税。
②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。(房子可以分期，契税不能分期)
③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收契税，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

扩展资料：
根据《 人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据(二)：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。
另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》 [国税发（2006）144号] 中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”
参考资料：
百度百科-契税

契税的计税依据是是成交价还是评估价，是根据改变转移土地、房屋权属方式的不同而不同，分别是：
根据成交价格
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖；
根据市场价格核定
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

扩展资料：契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到 经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。
参考资料：上海市国税局--- 人民共和国契税暂行条例

根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%
根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。

契税的计税是根据房屋的评估价也叫报税价，报税价是指房管局对这个小区房子的价格的评估来计算的，比如实际成交是50万，房管局可能评估成48万或51万，这个价格就是计算税费的基数，买卖过户的税率如下：
1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；
2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；
3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；
4.交易手续费：面积*6元（买卖双方一家一半）；
5.工本费：80元（买方出）；

2015年6月份，有网友在当地税务局网站留言提问：“买二手房交契税是按房的评估价的1%交还是按买房的房款的1%交？”相信很多网友在买二手房的时候都会对交税费计算的价格是按交易价格、网签价还是评估价产生疑问，买二手房交税费往往是按照百分比来计算，以哪个价格为计算基准对于交税费的一方来说还是很重要。
当地地税局也在看到该提问之后给出了公开的回答，也许可以解答有意买卖二手房的网友的疑问。关于：“买二手房交契税是按房的评估价的1%交还是按买房的房款的1%交？”的税费标准问题，地税局给出以下回复：若房产交易价格偏低，在过户时，地税机关会根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，对其进行评估，后以评估价格为计税依据。若价格合理，则以房屋成交价格为计税依据。
搜房网解读：此处所说房产交易价是指卖方在房屋买卖登记的网签价格，比如真实交易价格是120万，为了减少税费，网签登记的时候提交的交易价是80万，明显低于市场价，地税局会重新评估，按照评估价来计算契税。如果登记的价格符合市场价，不会有太大的偏差，就会按照登记的交易价计算税费。
另外，契税的税率是根据财税[2010]94号文的规定来确定的，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半按1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，适用3%的税率。
（以上回答发布于2015-06-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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