房地产企业将开发产品对外出租，如何入账？

一般情况下，房地产企业出租和出借的商品房是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之。《企业会计准则第3号》将该类房产定义为投资性房地产，并规定能够单独计量和出售。
对自用的商品房，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，作为存货处理，对出租和出借的商品房作为投资性房地产处理。

扩展资料在房地产开发企业从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发企业经营活动的主要内容。
对于房地产中介服务和物业管理企业来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介企业就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金。
所以，中介企业提供的是房地产各类服务。物业管理企业实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的企业。这种特性决定了房地产企业的服务态度和服务质量至关重要。
参考资料来源：百度百科-房地产企业

一、税务处理上，房地产企业出租和出借的商品房时，《企业所得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入。同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。
将开发产品对外出租的具体会计处理：
1、将开发产品转换为投资性房地产进行后续计量：
借：投资性房地产—成本
累计折旧
贷：固定资产
公允价值变动损益
2、出租固定资产，收取租金时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
3、计提固定资产折旧时：
借：其他业务成本
贷：累计折旧
二、用于出租的开发产品未转作固定资产核算，会计上正常做账就可以了，但是其摊销的折旧不能税前扣除。

扩展资料
资产转换的会计处理
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
参考资料来源：百度百科-投资性房地产

一般情况下，房地产企业出租和出借的商品房是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之。《企业会计准则第3号》将该类房产定义为投资性房地产，并规定能够单独计量和出售。
对自用的商品房，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，作为存货处理，对出租和出借的商品房作为投资性房地产处理。
税务处理上，税法中没有专门规定投资性房地产的概念，对房地产仅区分为房屋、建筑物和土地使用权，前两者归入固定资产，产权明晰的土地使用权则归入无形资产。
这样一来会计处理与税务处理就会存在明显差异。税务处理上，《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础。
房地产企业自用、出租和出借商品房以竣工结算前实际发生的支出为计税基础，持有期间增值或损失，除税收规定可以确认损益的外不得调整。
《办法》第十五条规定，企业对尚未出售的已完工开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

扩展资料：
房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。
1、第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。
房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。
这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。
物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇、大中型企事业单位等大型物业管理为核心的经营服务型企业。
这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。
2、第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。
房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的企业。
房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。
项目企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时企业终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发企业常用的一种形式。
参考资料来源：百度百科-房地产企业

一、房地产企业出租和出借的商品房是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之。《企业会计准则第3号》将该类房产定义为投资性房地产，并规定能够单独计量和出售。
投资性房地产同时满足相关条件才能按照成本进行初始计量，即：有关的经济利益很可能流入企业；该资产的成本能够可靠地计量。
二、《办法》第十五条规定，企业对尚未出售的已完工开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
三、对房地产企业出租和出借商品房的成本，由达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。其后续支出，满足确认条件的，计入成本；不满足规定确认条件的，计入当期损益。
借：投资性房地产—成本3300
累计折旧　200
贷：固定资产—10间门面　3200
公允价值变动损益　300
2012年12月31日
借：投资性房地产—公允价值变动　50
贷：公允价值变动损益　150

扩展资料：
在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征的现代企业制度。根据这一根本制度的要求，还必须设计与房地产企业的基本特征相适应的具体管理制度。
根据现代企业制度的要求，房地产企业运行的特点，其具体管理制度的主要内容有以下几个方面：
1、开发经营管理制度。
这是房地产开发企业的主要制度，如房地产开发工作管理制度；项目前期工作管理办法；房屋营销工作管理制度；材料管理工作制度；计划工作管理制度；计量工作监督制度；合作开发商品房管理制度；拆迁补偿工作管理制度等。
2、工程技术管理制度。
这是有关工程技术方面的制度，主要内容有：规划、设计和报建工作制度；图纸审核管理制度；工程质量管理制度；设计招标制度；工程项目管理制度；配套工作管理制度；安全生产责任制度；图纸、技术资料管理制度等等。
3、经济核算管理制度。
这是有关财务、资金使用方面的制度，主要内容有：财务工作管理制度；成本工作管理制度；会计核算工作管理制度；经济活动分析工作管理制度；审计工作管理制度；现金管理制度及差旅报销制度等。
参考资料来源：百度百科-房地产企业

一、税务处理上，房地产企业出租和出借的商品房时，《企业所bai得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入。同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。
将开发产品对外出租的具体会计处理：
1、将开发产品转换为投资性房地产进行后续计量：
借：投资性房地产—成本
累计折旧
贷：固定资产
公允价值变动损益
2、出租固定资产，收取租金时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
3、计提固定资产折旧时：
借：其他业务成本
贷：累计折旧
二、用于出租的开发产品未转作固定资产核算，会计上正常做账就可以了，但是其摊销的折旧不能税前扣除。
以上意见，仅供参考。
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一、税务处理上，房地产企业出租和出借的商品房时，《企业所得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入。同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。
将开发产品对外出租的具体会计处理：
1、将开发产品转换为投资性房地产进行后续计量：
借：投资性房地产—成本
累计折旧
贷：固定资产
公允价值变动损益
2、出租固定资产，收取租金时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
3、计提固定资产折旧时：
借：其他业务成本
贷：累计折旧
二、用于出租的开发产品未转作固定资产核算，会计上正常做账就可以了，但是其摊销的折旧不能税前扣除。

扩展资料
资产转换的会计处理
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
参考资料来源：百度百科-投资性房地产

一般情况下，房地产企业出租和出借的商品房是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之。《企业会计准则第3号》将该类房产定义为投资性房地产，并规定能够单独计量和出售。会计处理上，对自用的商品房，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，作为存货处理，对出租和出借的商品房作为投资性房地产处理。税务处理上，税法中没有专门规定投资性房地产的概念，对房地产仅区分为房屋、建筑物和土地使用权，前两者归入固定资产，产权明晰的土地使用权则归入无形资产。这样一来会计处理与税务处理就会存在明显差异，其主要有以下几个方面：

（1）资产的初始计量与计税基础

会计处理上，《企业会计准则》规定，投资性房地产同时满足相关条件才能按照成本进行初始计量，即：有关的经济利益很可能流入企业；该资产的成本能够可靠地计量。对房地产企业出租和出借商品房的成本，由达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。其后续支出，满足确认条件的，计入成本；不满足规定确认条件的，计入当期损益。

税务处理上，《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础。房地产企业自用、出租和出借商品房以竣工结算前实际发生的支出为计税基础，持有期间增值或损失，除税收规定可以确认损益的外不得调整。《办法》第十五条规定，企业对尚未出售的已完工开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（2）资产的后续计量与纳税调整

会计处理上，《企业会计准则》规定，房地产企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》，采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理上，《企业所得税法》第十条规定，未经核定的准备金支出在计算应纳税所得额时不得扣除。因此，对后续计量计提了减值准备的资产要进行纳税调整。在计算应纳税所得额时，按照《企业所得税法》第十一条规定计算固定资产折旧并扣除；归入无形资产的土地使用权，在计算应纳税所得额时，按照《企业所得税法》第十二条规定计算无形资产摊销费用并扣除；与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除；持有并准备增值后转让的土地使用权，不能确认为无形资产，不得计算摊销费用扣除。由此看来，对房地产企业采用公允价值模式对出租和出借商品房进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；房地产企业自用、出租和出借商品房以计税基础计提折旧或进行摊销扣除。

（3）资产转换的差异处理

会计处理上，《企业会计准则》规定，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

税务处理上：（1）房地产企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的出租和出借商品房转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的，土地使用权可以确认为无形资产，计算摊销费用扣除，其他方面基本一致。（2）房地产企业将原采用成本计量模式计价的、已计提减值准备的出租和出借商品房转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整。（3）企业将原采用公允价值模式计价的出租和出借商品房，转换为一般性固定资产或无形资产时，其计税基础维持不变，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分应进行纳税调整。（4）《办法》第二十四条规定，企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

（4）资产处置的差异处理

会计处理上，《企业会计准则》规定，当投资性房地产（指出租和出借的商品房）被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

税务处理上，房地产企业处置自用、出租和出借的商品房时，《企业所得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入；同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。《办法》第二十三条规定，企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第三十七条规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

例：2012年2月，某房地产公司将开发的10间门面对外出租，租期5年，房产原值为3200万元，房产净值为3000万元，剩余折旧期限为15年，公允价值为3300万元。2012年12月31日，该门面公允价值为3450万元；2013年12月31日，该门面公允价值为3400万元；2014年4月，经与租赁双方协商，承租方以3450万元将该门面购买。会计处理如下（单位：万元）：

2012年2月

借：投资性房地产——成本　　3300

累计折旧　　200

贷：固定资产——10间门面　　3200

公允价值变动损益　　300

2012年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动　50

贷：公允价值变动损益　150

2013年汇算清缴时，“公允价值变动损益”450万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。同时，根据《企业所得税法》的规定，该投资性房地产仍允许计提折旧200万元，纳税调减200万元，该门面资产净值为2800万元。

2013年12月

借：公允价值变动损益　50

贷：投资性房地产——公允价值变动　50

2014年汇算清缴时，“公允价值变动损益”50万元已计入当期会计损益，应作纳税调增。同时，根据《企业所得税法》的规定，当年允许扣除折旧费用200万元，该10间门面的计税基础为2600万元。

2014年4月，出售该10间门面

借：银行存款　　3450

贷：其他业务收入　3450

借：其他业务成本　3400

贷：投资性房地产——成本　　3300

——公允价值变动　100

借：公允价值变动损益　100

贷：其他业务收入　100

2014年1月～4月，该10间门面税法上计提的折旧为66.67万元（200÷3），计税成本为2533.33万元（2600－66.67）。会计上确认转让收入为50万元，税收上应确认转让所得916.67万元（3450－2533.33），应纳税调增866.67万元（916.67－50）。

对外出租的不动产应该转入投资性房地产，