房地产开发企业是否项目未清算是否要进行企业所得税汇算

销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（三）与交易相关的经济利益能够流入企业；（四）相关的收入和成本能够可靠地计量。

1、像你说的这种情况，不符合第一个条件，是不确认收入的。你是正确的，等到上述4个条件都满足时可以确认收入。
2、所得税清算的话，这种情况是典型的递延所得税，税局认为你们是有收入，要交税，可是会计上没有确认收入。所得税清算当然要进行，跟你房子是否竣工没有一点关系。
3、没有竣工就谈不上收入，因为你无法准确核算成本，不否和收入确认条件。更谈不上收入的结转。超过扣除范围的，超过部分不能税前扣除，要加入应纳税总额中计算所得税。因为你们预交过，所以如果计算的所得税没有超过这个范围就不用交税了，当然，没超过，税局也不会退你的。

你们房地产企业的商品就是房子，要严格的按照企业会计收入确认准则去执行。不要跟完工百分比确认收入法混淆（这个是承包商会计处理的）

对于新手，请系统学习这两个文件，学好以后房地产所得税绝对没有问题了
国税发〔2009〕31号
京国税发〔2009〕92号
内容比较长，不能全部显示，国税发【2009】31比较好找，下面是北京的地方文件

市国家税务局、市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知

京国税发〔2009〕92号
成文日期：2009-05-07

各区、县（地区）国家税务局，直属税务分局，各区、县地方税务局： 现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发［2009］31号）（以下简称“《通知》”）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。 一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题 （一）自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定。 （二）自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15％确定，2008年度仍按20％确定。 二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题 房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 三、关于房地产开发企业发生的借款利息支出问题 房地产开发企业发生的借款利息支出, 应按照《 人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税［2008］121号）的有关规定执行。 四、关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。 房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［2001］142号）的有关规定执行。 五、关于外资房地产开发企业的政策衔接问题 （一）2008年1月1日前（不含）已开工未完工，且符合《通知》第三条规定的，应视为已经完工，应按照《通知》第九条规定的办法进行税务处理。 （二）2008年1月1日后（含），企业销售未完工开发产品取得收入的，按照《通知》的规定执行。 六、关于税收征管的有关问题 （一）房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》（见附件一），办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。 （二）凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》（见附件二）： 1、未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本； 2、土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （三）房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》（见附件三）、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。 七、关于填报申报表的有关问题 在国家税务总局未明确房地产企业所得税纳税申报表填报口径前，暂按《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》（见附件四）执行。 附件:1.《开发项目（成本对象）情况备案表》 2.《土地预算成本情况表》 3.《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》 4.《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》

房地产企业与一般企业的所得税核算方法不一致。你看一下房地产企业所得税计算办法吧，简单讲就是根据收入计算出一个毛利额，再用毛利额减去费用就是所得额。

简单地说，房地产企业需要按照预收收入乘以预计利润率乘以税率预缴所得税。年报时调增，待预售收入转主营业务收入后调减。具体的你可以看看国税发2009年31号文件。