房地产的会计怎样做帐

有相当一部分房地产企业会计或准备从事房地产企业会计工作的人员，希望有一套完整的、全面系统的房地产企业会计真账，帮他们尽快了解和掌握房地产企业会计的做账技能和方法，以胜任日常工作，提供业务水平。正是在这样的背景下，珠三角会计网独家推出这套房地产企业会计全盘真账模拟实训（连续五个月的账务）。

　　一、成本、费用主要会计科目核算
　　（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
　　土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
　　①开发土地成本费用：
　　借：开发成本——土地开发
　　贷：银行存款
　　或应付账款——XX公司
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本——土地开发
　　贷：开发间接费用
　　结转开发土地成本费用
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：开发成本——土地开发。
　　②配套设施开发
　　计算公式：
　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：开发产品
　　支付的配套设施开发费用
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：银行存款
　　同时领用库存设备或是材料开发
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：库存设备或库存材料
　　分配应负担的开发间接费用
　　借：开发成本——配套设施开发
　　贷：开发间接费用
　　结转配套设施开发成本
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：开发成本——配套设施开发
　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：银行存款
　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：银行存款
　　或应付账款——应付工程款
　　自已组织施工的
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：银行存款
　　或应付账款——应付工程款
　　应付工资
　　库存材料或设备
　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
　　企业发生的各项代建工程费用支出
　　借：开发成本——代建工程开发
　　贷：银行存款
　　或库存材料
　　或现金
　　结转开发的间接费用
　　借：开发成本——代建工程开发
　　贷：开发间接费用
　　工程竣工后结转成本
　　借：开发成本——代建工程
　　贷：开发成本——代建工程开发
　　移交委托单位后，根据移交手续
　　借：主营业务成本——代建工程结算成本
　　贷：开发成本——代建工程

　　（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
　　发生的间接费用时
　　借：开发间接费用
　　贷：银行存款
　　或应付账款
　　或应付工资
　　分配开发的间接费用
　　借：开发成本——房屋开发
　　贷：开发间接费用
　　竣工房屋开发成本的结转
　　借：开发产品——房屋
　　贷：开发成本——房屋开发

　　（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

　　（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

　　（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
　　发生的销售费用
　　借：销售费用
　　贷：银行存款
　　或应付账款
　　二、收入、利润的主要会计科目核算
　　（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
　　由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
　　①在实现营业收入同时收到价款时
　　借：银行存款
　　贷：主营业务收入
　　②营业收入实现前，价款收取后的。
　　借：应收账款
　　贷：主营业务收入
　　③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
　　借：银行存款
　　贷：预收账款
　　移交使用时
　　借：应收账款
　　贷：主营业务收入
　　借：预收账款
　　银行存款
　　贷：应收账款
　　④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
　　借：银行存款
　　贷：主营业务收入

　　（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
　　借：银行存款
　　或应收账款
　　贷：其他业务收入

　　（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
　　转让或是销售开发产品成本的结转
　　借：主营业务成本
　　贷：开发产品
　　如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
　　借：主营业务成本
　　贷：分期收款开发产品

一.房地产会计账务处理流程\x0d\x0a先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。\x0d\x0a1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。\x0d\x0a2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。\x0d\x0a3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。\x0d\x0a4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。\x0d\x0a5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。\x0d\x0a6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。\x0d\x0a7、填制会计报表、税表。\x0d\x0a 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：\x0d\x0a 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：\x0d\x0a1.土地出让及拆迁安置补偿费\x0d\x0a2.前期工程费、\x0d\x0a3.基础设施工程费、\x0d\x0a4.建筑安装工程费、\x0d\x0a5配套设施工程费、\x0d\x0a6.开发间接费。\x0d\x0a一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。\x0d\x0a二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

房地产会计要怎么做帐？